Трябва ли да си купите къща на 20-те години? Много хора казват „не“ - собствеността на дома е измама, че това е пропаганда от индустрията за недвижими имоти или че хилядолетия никога няма да могат да си позволят такава. От другата страна, много хора казват, че ако спестявате пари по някакъв начин през 20-те, ще го направите погрешно. И двете гледни точки са опростени и пропускат истинската точка: че всичко зависи.

Сега не съм човек, който обикновено не съм съгласен с Джеймс Алтъчър или Рамит Сети, но мисля, че има много причини да си купите къща на двадесетте си години. По-долу ще обясня как и защо. Не е за всеки, но може да е за вас.

Но първо, нека ви разкажа бързо моето преживяване, защото бях от двете му страни. Започнах да получавам съвет „Трябва да помислите за закупуване на къща“ през 2007/2008. Бях на 21 години и току-що получих първата си добре платена работа. В ретроспекция това щеше да е най-лошата грешка в живота ми - не само защото пазарът се срива, а защото не съм сигурен, че бих имал вътрешностите (или свободата) да взема много от рисковите решения, които взех в моя живот. Не бих напуснал работата си, за да стана писател. Не бих се преместил из страната. Не бих живял на хубави и не хубави места и разбрах какво искам от живота. Една къща щеше да ме върже.





Ако искате да живеете приключенски живот, купуването на млада къща прави това много по-трудно. В същото време къщата, която в крайна сметка купих шест или повече години по-късно, не само беше едно от най-добрите финансови решения, които някога съм вземала, а драстично подобри живота ми.

страшни 911 обаждания

Купих първата си къща през 2013 г. Няколко години по-късно купих малко ранчо извън Остин, Тексас (помага на козите!). Поддържам другата къща като офис и наем на Airbnb. И в двата случая плащам по-малко от това, което бих платил под наем, виждал съм ги и двамата да оценяват добре и живея в едно от най-бързо развиващите се и най-добрите места в страната.

Начинът за спестяване е чрез автоматизация и обфуксация ...

Това звучи странно, но е истина. Най-добрият начин да спестите пари, когато сте млади, е да настроите автоматични трансфери от вашата ведомост на секундата, в която е влязъл, преди да можете да го докоснете - и да го поставите някъде, където не можете да го видите или докоснете. Дълго време създадох втора спестовна сметка с висока лихва във втора банка. Всяка седмица парите влизаха в нея, без да се налага да правя нищо. Години наред дори не проверявах баланса, въпреки че той расте и расте. Салдото на сметките, които проверявах, изглежда изкуствено малко заради трансферите. Но когато дойде време да закупя къщата, имах достатъчно за цялата авансова вноска (или ако имах опасност за живота, бих могъл да я използвам и аз).



Вторият най-добър начин да спестите пари?

Не купувайте тъпи неща. Въпреки че знаех, че искам един ден да си купя къща, по-голямата част от здравословното ми финансово положение беше резултат от две неща: работих усилено и не хвърлях парите си на тъпи неща. Пестенето на пари във вашите двадесет години не означава „правите го погрешно.“ Това означава, че не сте разтърсени от своите импулси и хормони и сте отделили време да разработите системи и приоритети. Да живееш и да се забавляваш не са несъвместими с богатството. Въпреки това, печеленето на тонове пари, но притежаването на обичайни навици обикновено е.

Обхват правилния град

Обиколих целия свят, за да намеря подходящото място за живеене. Живях в Лос Анджелис, Ню Йорк, Ню Орлиънс и Остин и прекарвах значителни времена в други градове. Това пътуване изясни няколко неща: Едно, аз съм много американец и мога да живея само в САЩ. Второ, моето лично щастие е по-високо на места с по-бавен темп на живот. Три, бих могъл да получа много повече от това, което исках в къща - и да работя / да изразходвам значително по-малко, за да го получа - на юг. Ето защо купих в Тексас. Но за всеки човек ще бъде различно НАПРАВЕТЕ ТОВА РАБОТА.

Обхват дясната част на правилния град

Помислете да изберете квартал в Лос Анджелис от Google Maps, който никога не е бил там (мой приятел направи това и се озова на ръба на Inglewood). И все пак това правят повечето хора: те купуват къщата, а не къде се намира къщата. Невероятна къща в лош квартал? Какъв е смисълът? Добре, така че кварталът ще стане наистина хубав след 10 години? Е, сега трябва да живеете там. За нашите къщи направих обширни проучвания - дори отседнахме в различните квартали на Airbnb, преди да се преместим, за да можем да получим по-пълна картина за това какъв би бил животът там. По този начин успях да създам много различни кръгове от критерии за агента за недвижими имоти и значително да намаля времето, прекарано в търсене.



Намерете агент, който ви харесва, доверете се и най-важното, всъщност разбира какво искате

Много хора смятат, че агентът за недвижими имоти е безсмислен, че могат сами да го направят, каквото и да е. Може би можете, но разходите за грешка тук са много скъпи - много повече от комисионна обикновено. Ако не вярвате на вашия агент, вземете друг. Ако не ви „вземат“, вземете друг. Дори ако имате доверие и харесвате вашия агент, получете второ мнение кога и къде можете. Във всеки случай, смисълът е да намерите подходящия агент и ясно да съобщите какво е това, което търсите - какви са вашите нужди, желания, очаквания - намалява шансовете, че ще се втурнете в нещо, което се окаже грешка. (Викайте на нашия агент Дона Уолъс!)

Ако трябва да получите пари от родителите си, вероятно не сте готови

Има причина повечето банки да не ви позволят да заемате цялата сума на къщата или не харесват купувачите да вземат пари от авансово плащане от друга банка (и не забравяйте, че големият проблем по време на финансовата криза бяха всички хора, които купиха къщи без пари надолу). Това е знак, че или сами нямате голяма възглавница, или всъщност не можете да си позволите да купувате. Може да е хубаво да вземете малко пари от мама и татко, но трябва да се запитате: Какво всъщност говори това за финансовото ми положение?

Дългът на кредитната карта е смърт

Ако имате дълг по кредитна карта, вероятно дори не бива да мислите да купувате къща. Как е възможно да се интересувате от каквито и да са „спестявания“ от това, че не наемате, когато всеки месец изхвърляте 13% лихва върху „заем“ от вашата кредитна карта? Вероятно е по-добре да вземете своя собствена къща в ред, преди всъщност да я купите. Същото важи и за собствениците - това е толкова често, че хората купуват къща и след това дори тя да се затвори, влагат хиляди долари в закупуване на мебели на кредитните си карти, че всъщност кредиторите ви забраняват да го правите. Ще анулират заема, ако ви хванат. С други думи, не бъди идиот.

Купуването не е единственият начин да печелите от недвижими имоти

Не искам да прекарвам толкова време, като възпирам хората да купуват, но страхът от изчезване мотивира твърде много хора да поемат този огромен финансов риск. Има и други начини да печелите от недвижими имоти, освен да купите собствена къща, която да вземе по-малко капитал и по-малко ангажименти. Можете да купувате акции в компании за недвижими имоти, можете да купувате фондове за индекс на REIT, можете да създадете сметка в LendingClub и да заемате малки суми пари на хора, които купуват къщи или правят преустройства. Преди да си купя, бях направил доста голяма сума за доверие (заем с висока лихва за купувачи на жилища, обезпечен от имота). Дори и да купувате, струва си да обмислите възможността да закупите по-евтина къща и да разнообразите инвестициите си в недвижими имоти в някои от тези опции, така че да не правите един огромен залог на един имот в един град.

Може ли да си позволите да го купите в брой?

Джеймс Алтухър имаше прилично правило, което беше влиятелно за мен, когато се опитвах да изляза с бюджет: бихте ли могли всъщност да платите за къщата в брой, ако натиснете, за да се стремите? Не че трябва, но може ли? Вижте, кредиторите и агентите са склонни да ви тласкат към толкова дългове, колкото е възможно. Но това не е голям житейски план. Исках да бъда достатъчно консервативен, за да купя нещо, което имах разумен шанс да изплатя сравнително скоро. Избрах да не плащам в брой (виж: неща за лихвите по-долу), защото вярвам, че в момента има други възможности, които си струва да се търси, но това винаги може да се промени.

Поставете каквото можете

Повечето кредитори изискват поне 10% намаление. Всичко под 20% и те обикновено изискват да заплатите ипотечна застраховка. Това, че можете да намалите поне 20% след това, не само ви спестява този ненужен месечен разход, но значително намалява лихвата, която ще платите в течение на заема. Колкото повече залагате, толкова повече спестявате и по-рано ще го изплатите. Добро правило е да оставите това, което можете разумно, но не толкова, че след това да бъдете обвързани с пари или изложени на риск при спешни случаи.

Колко дълго се виждаш да живееш тук?

Трябва да си честен със себе си. Ако има разумен шанс за преместване в краткосрочен план, наемането не е „хвърляне на парите ви.“ Това е данък за свободата. Това е инвестиция в собствената ви мобилност.

Ако всъщност искате да се установите, една къща може да работи

Точно както е напълно разумно да плащате данък за свобода, напълно разумно е да спрете да го плащате, когато сте уверени, че или вече не искате да поставяте такава премия върху тази свобода, или знаете за факт, че не ходите никъде. Помислете за професионален спортист - този, който може да бъде търгуван или отрязан по всяко време, вероятно иска да плати данъка. Този, който има дългосрочен договор или гаранции и обича града, в който са? Защо не биха сложили корени и не извлекат някои от предимствата на тази стратегия?

Напиши писмо

На конкурентните пазари къщите често получават повече от една оферта. Тези оферти могат да бъдат коренно различни една от друга по цена, по искания, структура. Едно нещо може да помогне за хуманизиране на иначе сложни финансови преговори: Замислено писмо, в което се обяснява кой сте, защо искате къщата и защо се надявате, че ще приемат вашата оферта. И в двете къщи, които купихме, съпругата ми и аз бяхме технически надминати, но ако нашите оферти бяха приети и двата пъти конкретно заради писмото, с което поискахме нашия агент да предаде на продавачите. Защо? Е, хората често имат емоционални привързаности към къща, в която са живели или прекарвали много време в строеж. Не е неразумно, че искат да го видят на човек, с когото имат връзка или харесват (очевидно в рамките на определени финансови прозорци). Но също така, затварянето продължава 30-60 дни и много може да се обърка - продавачите вероятно ще намерят някои уверения и доверие в разбирането на мотивациите на хората от другата страна на масата. Както и да е, този малък трик работи.

Купете къщата, от която се нуждаете, а не искате

Ще има много хора, които ви притискат да купите повече къща, отколкото ви е необходимо. Вашият агент по недвижими имоти, вашите приятели, вашите родители. Това е една от причините да се чувствам като всеки трябва да живее в Ню Йорк, преди да си купи къща. Дава ви много реално усещане за това, което всъщност имате нужда в живота. Спомням си, че влязох в къща с площ от 1000 квадратни метра, след като живеех в студио в Манхатън и казах: „Какво бихме направили с цялото това пространство“?

Или по-скоро: Живейте по-малко, отколкото можете да си позволите

Огромна част от причината, поради която собствеността изглежда толкова странна за хората, е, че вкусовете им са смешни. Те надплащат за апартамента си и осмислят да не купуват, като казват, че би било твърде скъпо да си купите нещо подобно. Междувременно, една корекция в нашите нужди / желания може да създаде реални възможности. Това е особено вярно, когато спрете да се грижите да впечатлявате други хора, безсмислени символи на състоянието, като кой квартал е готин или не, и всъщност мислите за това, което наистина се радвате и искате. „Богатство“ е, когато можете да си позволите да купувате и да правите това, което искате - така да, можете да правите много и много пари и да можете да имате всичко ИЛИ можете просто да разберете какво е важно за вас.

Всичко, което виждате по HGTV, е грешно и опасно

Това е малко преувеличение, но е добро правило. Повечето от хората, които виждате на него, печелят повече хора, продаващи информация за това как да прелитат къщи, отколкото всъщност ги обръщат. Повечето от купувачите, които виждате в тези предавания, са смешно глупави („О, не харесвах тази къща заради боята.“ ИМАШ ЛИ ИДЕЯ КАК СЕ ИЗКЛЮЧВА БОЯ? “) По-лошото е, че повечето от предаванията са фалшиви също. Знаете ли, че за да бъдете в Къща Ловци, трябва да сте закупили къщата си? Точно така, всичко това е наистина лошо, преструвайте се на пазаруване.

Ако досега не сте живели сами, може би не си купувайте къща веднага

Идеята да живея с родителите си, докато не можете да си купите къща, ми се струва толкова ужасно незряла (и по-лошото е, че е едно от онези неща, които звучат отговорно). Първо, ако не можете да живеете сами и си позволявате да спестите пари, струва си да помислите дали наистина можете да си позволите къща. По-важното е, че ако никога досега не сте живели сами, как на земята ще разберете какво всъщност искате или имате нужда в къща? Радвам се, че съм живял в апартаменти, къщи за гости, тавански помещения, студиа, хубави квартали, оградени квартали, голям град, кондо и т.н. и т.н. Може да спестите пари, живеейки с мама и татко, но всичко това ще е за нищо ако в крайна сметка закупите нещо, което ви прави нещастни.

Използвайте вкуса си за добра употреба

Преместих се в центъра на LA в началото на неговото съживяване. Гледах как Ню Орлиънс претърпя възраждане, докато живеех там. Младите хора често са част от емиграционните тенденции - какво им харесва, кои райони са привлечени и самото им присъствие може да промени и подобри цели градове. Затова помислете какво правят вашите приятели, какви тенденции може да сте начело и използвайте това в своя полза. Изморих се по същество да избирам тези запаси за безплатно повишаване на стойностите на имотите в полза на наемодателите, вместо на себе си. Когато правех изследванията си за Остин, бях уверен, че същият модел се повтаря и е част от това, защо най-накрая купихме. Източната страна, където първата ни къща се промени драматично за две години - и досега беше много печелившо решение. Същите вкусови предимства важат и за самата къща. Ако имате добър усет какво е готино, какво става популярно и така нататък - това са предимства пред това да кажем 40-годишен развод с деца, които търсят дома си. Можете да видите какво пазарът в момента може да бъде подценен или какво може да бъде ценно в бъдеще.

Щастлива съпруга, щастлив живот (или каквото и да се римува със съпруга)

Ако не живеете сами, може да бъде много лесно да направите грешката да си купите къща, с която един от партньорите не е напълно доволен. Това е ОГРОМНА сделка и почти няма финансови сценарии, които биха я оправдали. Получавате добра сделка срещу битката през цялото време? Коя търговия бихте предприели? Къщата не е кола, не е пуловер или къде ще отидете на вечеря тази вечер. И двамата трябва да бъдат напълно и напълно доволни от това. Не натискайте миналото съпротивление. Слушай това.

Избягвайте таксите HOA колкото е възможно повече

Това е моето мнение и други хора няма да се съгласят с мен, но мисля, че закупуването на къща със значителна асоциация на собствениците на жилища - за обществения басейн, за портиер, за грижи за тревата - е абсолютно безумно. Голяма част от това да накараш математиката да работи върху къща е капитала, който получаваш. А плащането на 400-500 долара на месец за куп неща, които не използвате по същество, повишава месечните ви разходи за много малко в замяна (попитайте бъдещите си съседи в подразделението или комплекса: Използвали ли са те някога общностния пул?). От известна гледна точка, заемането на допълнителни 100 000 долара струва около 475 долара лихва и главница ... така че защо просто да не купите някъде по-добра къща? (Забележка: направете математиката въпреки това - понякога тези такси включват неща като застраховка или други удобства, за които все пак щяхте да платите и всъщност направете това с отстъпка.)

Една пътуване също струва пари

В повечето случаи, колкото повече стигнете от града, толкова по-евтини са цените. Но това не са безплатни пари. Времето ви има стойност. Математиката е точно там: какво правиш на час? Добре, сега какво ще струва това 30 или 40 минути изчисление в реални долари за целия живот на живота там? Да бъдеш изолиран също може да означава изгубени възможности. Нашата ферма разполага с 30 минути пътуване. Въпреки че работя много от вкъщи, жена ми не го прави. Така че много сериозно направихме тази математика. Оказва се, че всъщност и двамата се наслаждаваме на устройството и го използваме като време за обработка на телефонни разговори, слушане на подкасти, декомпресиране и така нататък. Това, че сме до известна степен изолирани, подобри отношенията ни и отсече вниманието. Богат мой приятел намери своя мечтан дом, но поради трафика в Лос Анджелис щеше да се наложи да губи час шофиране всеки път. Той предприе драстичната стъпка да наеме шофьор, за да може през това време да бъде продуктивен (много компании правят това за изпълнителния си директор по същата причина). Направете изчислението за себе си.

Купуването на къща, когато сте самостоятелно заети, е кошмар

Купих първата ни къща, когато имах дневна работа и беше гладка и безпроблемна. Когато го направихме за втори път, след като не отидох да работя за себе си - въпреки че спечелих много повече пари, това беше едно от най-нещастните преживявания в моя живот. Това беше като сцена от изпитанието на Кафка. Трябва да сте наясно дали сте самостоятелно заети: Отписването на разходите за данъците ви е печалба да бъдете самостоятелно заети ... но това намалява доходите ви в очите на кредитор. Уверете се, че вашите данъци и документи за доходите ви от самостоятелно заети лица или на свободна практика са в ред (обикновено се нуждаете от три години последователни плащания от едни и същи източници). Ако имате два дохода, опитайте се да видите дали можете да получите само от заплатата. По много глупави причини кредиторите се грижат много повече за месечния доход, отколкото те за това колко всъщност имате или печелите.

Това не е ипотечната сума

Хората се заблуждават, като мислят колко малко струва къщата (защото цената на жилището, разделена на 360 плащания, може да изглежда малка). Трябва да мислите за цялото плащане: Ипотека + данъци + застраховка + средни сметки. Все още може да е много по-ниска от наемането, но ако не направите тази математика предварително, сте за много грубо събуждане, което вероятно не можете да си позволите.

Само защото можете да промените нещо, не означава, че трябва

Като наемател има толкова много неща, за които никога не се сещате два пъти: неща като боя, начинът, по който е разположена баня, растенията в двора. В много отношения това елиминира много ненужни избори от живота ви. Когато станете собственик, изведнъж можете да промените тези неща. Обикновено е по-добре да ограничите този импулс, освен ако не искате да изпаднете в безкрайна заешка дупка от разходи (поради което математиката при закупуването не работи за много хора). Ако ще реконструирате или смените къща, по-добре е да се съсредоточите върху неща, които или а) значително увеличават стойността на препродажбата б) значително подобряват качеството ви на живот всеки ден.

Къщата не трябва да е предложение за загуба на пари

Това е една от най-големите части, липсваща в почти всички анализи за закупуване на дом. Първата година, когато купих къщата си, направихме 8000 долара, като я наехме в Airbnb, докато живеем в нея (пътуваме доста за работа). На втората година направихме 11 000 долара. Тази година, след като се изнесохме около половината път, ще се доближим до 25 000 долара (доста над цялата ипотека). Освен, че живеят в държава без данък върху дохода, спестяванията почти плащат за ипотеката. Жена ми също обича да гледа кучета на Dogvacay, което е доход от около 500 долара на месец и никога не би било разрешено от хазяин. Нашата къща вече има освобождаване от данък върху селското стопанство, което не само намалява данъците с повече от половината, но представя и други възможности за печелене на пари.

Поддържането на къща е работа, но хубава работа

Ще видите много хора да възпират собствеността върху дома „защото това е скъпо и отнема много време за поддържане на къща.“ И макар това да е вярно, мисля, че това пропуска смисъла. Отдавна се ужасявах от уж безсмислени неща като грижа за тревата или поддържане на басейн. Първо, това е вашата къща - можете да решите да я поддържате и поддържате, колкото искате. Второ, като човек, който работи прекалено много, всъщност намерих малко тривиалните задачи на собствеността на дома за терапевтични. Харесва ми да ги правя сам, въпреки че вероятно бих могъл да платя на някого. Това е много по-малко стресиращо от работата ми, за да може работата да е хубава.

Не проверявайте Zillow, особено след като купите

Ако искате сигурен начин за мизерия, регистрирайте се за имейли с предупреждения за цените на Zillow, които ежеседмично ви актуализират оценката на алгоритъма на вашия дом. Като за начало, това е един от най-тъпите и най-малко надеждни компютърни алгоритми в света и по същество е напълно неспособен дори и на най-малкия нюанс (а свойството е свързано с нюанс). Поради сложна комбинация, имахме три отделни независими оценки на най-новата ни къща за период от една седмица. Всички те са в рамките на $ 10 000 един от друг ... Алгоритъмът на Zillow 'в реално време' смята, че къщата струва по-малко от половината от сумата, продадена за къщата! Да, добре. Второ, ти не си ден ден, така че какво, по дяволите, те интересува, ако продължи една минута или следващата? Къщата е дългосрочен залог и превозно средство за вашите пари.

Платете каквото можете, както можете

Всяко малко, което върви към вашата ипотека, представлява значителни спестявания в хода на заем от 15 или 30 години (не чисти спестявания, но намалени лихвени плащания). Можете ли да си позволите да хвърляте допълнителни 100 долара на месец към главницата? Вземете бонус по време на работа - хвърлете част от него към главния си.

Вашият приятел е ниската лихва + инфлацията

Едно от изчисленията, които много хора прескачат, когато помпозно съветват хората срещу купуване, е свързано с някои от данъчните и валутните предимства при покупката. Така че първо, лихвата, която плащате за жилищен кредит, е без данък. Това не е точно спестяване, но намалява реалните разходи за тези пари. Другото, което хората пропускат е, че сме в момент, когато лихвите и инфлацията, макар и да не са абсолютно еднакви, са изненадващо близки. Днес лихвените проценти по ипотечните кредити са под 4%, като междувременно инфлацията през 2014 г. беше 1,6% на година. Значи по същество, че разликата между това, което някой плаща за къщата си при затваряне, и това, което тези пари действително струват след 15 или 30 години, е съществено различно - в тяхна полза (300 000 долара при 30-годишна инфлация при 2% е равна на 166 000 долара). Все още трябва да изплащате това, което можете, когато можете, но тази разлика намалява действителните разходи за лихви.

Поддържайте спешен ипотечен фонд

Не става въпрос само за спестяване, за да купите къща, но и за спестяване на къщата, която вече имате. Лично аз създадох акаунт (който автоматично се прехвърля всяка седмица), за да поддържам баланс от поне шест месеца от месечната ни ипотека. Защо? Защото знам, че ако съпругата ми и аз загубихме работата си и всички източници на доходи, щяхме да имаме поне шест месеца в нашата къща - в допълнение към всички други спестявания, които имаме - да обърнем нещата. Това е много успокояващо

И накрая: Имайте и се придържайте към план

Ако имаше една тема, която изпълняваше всички тези съвети, това би било: не правете сляпо нещо толкова голямо, колкото да притежавате къща, защото това е, което трябва да направите. Всъщност вероятно тази позиция е огромна разлика от лошо взетите решения, които изкривяват математиката върху собствеността на дома. Да сте в крак с Джоунес? Това е болестта, която се случва, когато нямате план или пренебрегвате този, който сте очертали.

Междувременно хората, които имат планове и приоритети, се справят добре или по-добре от глоба. За мен целта беше да започна с нещо малко, да го изплатя бързо и в крайна сметка да мога да се преместя в нещо по-голямо, докато превърнах първия имот в източник на паричен поток. Това е по същество точно това, което се случи - малко по-рано от очакваното. Ако не беше, все още щях да се оправя, защото бях консервативен и систематизиран и дисциплиниран в избора си до този момент.

двойки щастлив край

И така: Купуването на къща на 20-те години е повече от възможно. Милениалното поколение е идеално разположено да закупи къща, ако те са толкова склонни. Всъщност всички промени в технологиите и икономиката на споделяне и ръст на предприемачеството може да направят закупуването на дом да има по-голям смисъл, отколкото досега. Но това зависи от вас.

Късмет.